Bail commercial

Écrit par

Quentin Coppens

Revu par

Benjamin Bollenbach

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Conditions d’application du statut des baux commerciaux

Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, quatre conditions doivent impérativement être réunies :

Existence d’un contrat de bail

Le bail peut être écrit ou verbal, mais sa nature commerciale doit être certaine. Le bail écrit reste fortement recommandé pour des raisons de preuve et de sécurité juridique.

Local affecté à un usage commercial, artisanal ou industriel

Le local doit constituer une construction stable et permanente, dans laquelle une activité professionnelle est effectivement exercée.

Exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal

Le locataire doit exploiter dans les lieux un fonds comportant une clientèle propre, ce qui constitue l’élément central du statut.

Immatriculation au RCS ou au RNE

Le locataire doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE). Cette condition est essentielle pour bénéficier du droit au renouvellement.

Durée du bail et renouvellement

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Le locataire a toutefois la possibilité de résilier le bail tous les 3 ans, avec un préavis de 6 mois, sauf clauses contraires dans des cas spécifiques.

À l’issue du bail, le droit au renouvellement s’applique automatiquement au bénéfice du locataire, sauf en cas de manquement grave ou d’un motif légitime invoqué par le bailleur. En l’absence de renouvellement, le locataire peut prétendre à une indemnité d’éviction, destinée à compenser la perte de son fonds de commerce.

Fixation et révision du loyer

Le loyer initial est librement fixé entre les parties. Il peut être accompagné d’un pas-de-porte (somme forfaitaire versée à l’entrée), qui peut constituer un complément de loyer ou une indemnité.

En cours de bail, le loyer peut être révisé :

Triennalement : selon l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Par clause d’indexation (clause d’échelle mobile) : cette clause permet une révision automatique, généralement annuelle.

Lors du renouvellement du bail, le loyer peut être ajusté, dans le respect du plafonnement légal sauf modification notable des conditions locatives.

Mentions obligatoires

Lorsque le bail est écrit, plusieurs mentions sont obligatoires, notamment :

Durée du bail et conditions de renouvellement
Conditions de révision du loyer
Répartition des charges, impôts et taxes
Conditions de résiliation anticipée
Modalités de congé
Clause de déspécialisation (changement d’activité)
Clause résolutoire (résiliation automatique en cas d’inexécution)

Le contrat ne peut pas prévoir certaines clauses, comme l’interdiction absolue de céder le bail ou la résiliation automatique en cas de procédure collective.

Annexes et documents à fournir

Le bailleur doit annexer certains documents au bail commercial :

État des lieux d’entrée
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
État des risques naturels, miniers et technologiques (datant de moins de 6 mois)
Inventaire des charges et travaux réalisés ou prévus
Annexe environnementale (pour les locaux de plus de 2000 m² à usage tertiaire)

Liberté contractuelle des parties

Au-delà des clauses obligatoires, les parties peuvent organiser librement certaines conditions du bail :

Activité autorisée dans les lieux (destination)
Sous-location : elle reste interdite sauf accord express du bailleur
Cession du bail : le contrat peut encadrer les modalités mais ne peut l’interdire totalement

Il existe des baux tous commerces, permettant d’exercer toute activité commerciale dans les lieux loués. Ce type de bail offre une plus grande souplesse, mais nécessite l’accord exprès du bailleur.

Conclusion : un choix stratégique entre sécurité, simplicité et fiscalité

En bref

Sécurité vs simplicité : La vente du fonds de commerce protège l’acheteur des dettes, tandis que la cession des parts est plus simple pour le vendeur.
Impact fiscal : La fiscalité varie selon l’option choisie, avec des exonérations possibles selon la situation.
Le bon choix : Il dépend de la structure de l’entreprise, du passif et des objectifs du vendeur et de l’acheteur.

Le choix entre vendre son fonds de commerce ou les parts de sa société repose sur des enjeux de sécurité, de simplicité et de fiscalité. La cession du fonds de commerce protège l’acheteur des dettes, mais implique des formalités plus lourdes. À l’inverse, la vente des parts sociales est plus rapide pour le vendeur, mais nécessite un audit approfondi pour l’acheteur. Enfin, la fiscalité varie selon l’option retenue, avec des dispositifs d’exonération possibles. Une analyse personnalisée est donc essentielle pour optimiser la transaction et répondre aux intérêts des deux parties.